2018樓市調(diào)控第一彈!多城限購“松綁”真相!

金融界  2018/01/12

2018年樓市的第一個引爆朋友圈的房地產(chǎn)新聞，不是哪哪兒又加入調(diào)控大軍或者哪哪兒房價出現(xiàn)了暴跌，而是蘭州市住房保障局發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關工作的通知》公告，明確了對部分區(qū)域松綁限購。

一時間各方解讀都席卷而來，連帶著的還有其他城市的各種隱形調(diào)控放松，仿佛2017年壓在樓市身上大山裂開了一道縫隙，馬上就會蹦出一只名為“漲價”的猴兒。事實是怎么樣呢?咱們不妨一起來看一下這兩日被頻頻提及的這些城市。

哪些城市調(diào)控放松了?

除了蘭州被官方蓋了章明確限購的放松外，被一同解讀的還有合肥、南京、武漢、鄭州等等城市。中估聯(lián)數(shù)據(jù)整理了一張限購松綁的地圖，大家一起看一下:

首先是蘭州，限購確實放松了，偏遠地區(qū)限購取消，市區(qū)仍然限購但無需繳納社保證明即可買房，除此之外，所有區(qū)域都增加了限售限制，《通知》明確了個人在城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))購買的住房，滿三年方可上市交易。

其次是合肥，合肥的調(diào)控放松是源自合肥市國土局和物價局，對于市民投訴的一個回復，大意為2016年11月1日之前出讓的土地不受“限地價”調(diào)控的影響，因而被解讀為限價的放松，但其實并沒有官方文件對此蓋章，不可盡信。

最后是南京、武漢等城市的限購放松確切來說是針對人才的調(diào)控放松，這也不是近期的新聞，而是2017年的“搶人大戰(zhàn)”就開始的“松綁”，實質(zhì)上是調(diào)控政策的深化，背后是地方政府要留住人才，隨著北上廣深對人口的嚴格控制，人才去向成迷，二線城市顯然是卯足了勁要吸納人才才能獲得更好的發(fā)展。

蘭州會成為全國限購“松綁”的序章嗎?

蘭州為什么會放松限購?這種放松是否會蔓延全國?其他城市的限購“松綁”有何不同?

第一，釋放財政壓力

在土地財政依賴度沒有得到根本性解決的背景下，地方財政依舊面臨房地產(chǎn)市場低迷帶來的壓力。2017年11月，蘭州土地出讓金同比下降10.9%。這種情況繼續(xù)下去，對于地方的財政是個不小的考驗。

第二，“因城施策”為穩(wěn)定樓市

蘭州行政調(diào)控的放松，并不是全面放松，而是有條件的、部分區(qū)域和部分人群的放松。從可能涉及的人群來看，會有一部分人從限購劃入不限購，但是與此同時，這部分劃入不限購的人，面臨的是新的限制:限售。從這個意義上講，蘭州的行政調(diào)控，是在延續(xù)”去庫存“的思路。對這種思路解讀為全國限購松綁的開始，為時尚早。

經(jīng)歷了2017年調(diào)控政策的升級和擴圍后，很多2016年量價齊升的城市的房地產(chǎn)熱度得到了一定程度的控制。即通過行政調(diào)控的手段，基本上達到了價格穩(wěn)定、成交回歸的目標。

然而調(diào)控政策是直接調(diào)控，從房地產(chǎn)市場的情況來看，調(diào)控政策具有一定的短期性，目的性，以及一定副作用。副作用表現(xiàn)在，可能會導致成交低迷，價格穩(wěn)定的背后蘊藏著暴漲的壓力。這是因為房地產(chǎn)作為資本品，成交意味著市場熱度，以及這種熱度背后的支撐的價格預期。

從市場規(guī)律來看，成交還意味著一定的市場效率。過于低迷的成交，對于房地產(chǎn)市場而言是效率低下、預期不穩(wěn)定的一種體現(xiàn)。從這個意義上說，不排除部分城市會對限購進行松綁，從而從某種程度上恢復市場效率，在市場效率和市場穩(wěn)定性之間尋求新的平衡。

3、限購松綁其實是對人才的爭奪

其他城市的限購新政，和蘭州有極大不同，表面上是對購房者的篩選，本質(zhì)上是對人才的篩選。經(jīng)濟快速發(fā)展時期，城市房地產(chǎn)的發(fā)展是資本追逐型的，具備資金的人在房地產(chǎn)市場上有優(yōu)勢。

現(xiàn)階段，特大城市和很多城市發(fā)展面臨資源、城市容量等的限制條件。而高端、具備發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬攀浅鞘邪l(fā)展最具備能動性的力量，城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展疊加，才產(chǎn)生了所謂的限購新政。這些新政并不能從根本上改變2017年的調(diào)控格局，但是在調(diào)控的結構進行調(diào)整，既是城市發(fā)展的選擇，也是各地房地產(chǎn)市場差異化的體現(xiàn)。