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國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上公布了2020年關(guān)于房地產(chǎn)貸款的兩個(gè)數(shù)據(jù)：2020年房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)29個(gè)月回落；2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

這側(cè)面印證了銀保監(jiān)部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)貸款的管控效果。2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)再次對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)貸款再次收緊的信號(hào)來(lái)臨。

實(shí)際上，這次出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款新規(guī)早在2020年9月就有銀行從業(yè)人員在接受媒體采訪時(shí)表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。更有一位銀行人員表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)2020年年初就有要求，2020年年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款一定比例。

另?yè)?jù)上海證券報(bào)報(bào)道，截至1月14日，多家銀行1月信貸投放額度已基本告罄。其中，受房地產(chǎn)融資新規(guī)影響，涉房貸款額度出現(xiàn)大縮水。此外，一家股份制銀行涉房類(lèi)信貸額度已用完，現(xiàn)在還有很多企業(yè)排隊(duì)，要等有企業(yè)還款進(jìn)來(lái)，才能騰出額度。

市場(chǎng)認(rèn)為，上述新規(guī)下房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將受到一定影響。

多家銀行碰觸“兩條紅線”

2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于集中管理房地產(chǎn)貸款的通知，并調(diào)整了銀行房地產(chǎn)貸款比例，將銀行分為5檔，針對(duì)每檔銀行，均設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限“兩條紅線”。

從具體情況來(lái)看，5檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限分別為：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為22.5%、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%、村鎮(zhèn)銀行12.5%；5檔銀行個(gè)人住房貸款占比上限分別為：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為17.5%、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)12.5%、村鎮(zhèn)銀行7.5%。

關(guān)于“第一條紅線”房地產(chǎn)貸款占比上限，根據(jù)Wind、中國(guó)銀河證券研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日至少11家銀行房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比均未超標(biāo)，第二檔中資中型銀行中有5家銀行房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)，分別為招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、北京銀行；第三檔的中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)中有6家銀行房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)，分別為杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門(mén)銀行、青農(nóng)銀行。

關(guān)于“第二條紅線”個(gè)人住房貸款占比上線，根據(jù)英大證券研究所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，從上市銀行2020年上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，已披露個(gè)人住房貸款的34家上市銀行中，其中，有21家銀行均能滿足現(xiàn)有的占比要求，13家銀行暫時(shí)不滿足約束。

行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展

英大證券宏觀研究員胡研宏在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，該政策主要是約束銀行房地產(chǎn)貸款，在結(jié)構(gòu)上，銀行會(huì)有一個(gè)選擇。但這個(gè)總量不會(huì)下滑太大，原因是這個(gè)指標(biāo)并不是一年內(nèi)要達(dá)到的，有兩三年過(guò)渡期，它是一個(gè)平滑過(guò)程。

根據(jù)中國(guó)銀河證券研究院報(bào)告，該政策對(duì)地產(chǎn)貸款總量影響偏中性。并表示，大型銀行房地產(chǎn)貸款總量占行業(yè)總量比例較高，僅建設(shè)銀行及郵儲(chǔ)銀行按揭貸款占比略高于標(biāo)準(zhǔn)，但均不超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)；中型銀行及小型銀行部分銀行需要調(diào)整相關(guān)貸款比例，但其體量占比不高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)總體貸款增量影響有限。

作為資金資金密集型行業(yè)，銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金主要方式之一。

在首鋼地產(chǎn)首鋼 柒里風(fēng)華市場(chǎng)經(jīng)理馬騰飛看來(lái)，雖然這次政策對(duì)房企主要是間接影響，但他表示，間接影響不意味著影響不大，“相反，影響很大且是非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響?！?

他認(rèn)為，短期內(nèi)對(duì)房企利好。由于銀行在房地產(chǎn)信貸規(guī)模受到了限制，也就是說(shuō)銀行能放貸的錢(qián)變少了，那么利率必然短期內(nèi)會(huì)上升，相當(dāng)于增加了購(gòu)房成本。但是在上升之前會(huì)有一個(gè)窗口期，在這個(gè)窗口期購(gòu)房者為了享受較低貸款利率，成交意愿會(huì)增強(qiáng)，那么銷(xiāo)量自然就會(huì)增加；從中期看，利率提高后還是會(huì)慢慢降回來(lái)；從長(zhǎng)期看，個(gè)人住房貸款占比受限，意味著整體上能夠用于購(gòu)房資金變少了，那么總銷(xiāo)售額必然受到影響。

“在庫(kù)存不變的情況下用于購(gòu)房資金受限，競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)進(jìn)一步加劇，再結(jié)合去年融資‘三道紅線’，等于是現(xiàn)在有‘五道紅線’控制房地產(chǎn)金融端。”馬騰飛表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不可能再像之前那樣依靠“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展了，整個(gè)行業(yè)主流發(fā)展模式要從“高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型。

馬騰飛表示，能夠有良好發(fā)展的企業(yè)必然是踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)降負(fù)債的企業(yè)。

機(jī)構(gòu)分析師在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，結(jié)合房企融資新規(guī)影響，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)分化特征將更加明顯，同時(shí)在“房住不炒”基調(diào)下，投資炒房空間將被極度壓降。