2018太原樓市年終報(bào)告之政策篇：平均每1.8個(gè)月出臺(tái)1個(gè)政策，這一年太原樓市究竟經(jīng)歷了什么！
日期：2018/12/26 來(lái)源：山西房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)
2017年太原樓市新政頻發(fā)，2018年，樓市分類(lèi)調(diào)控持續(xù)深化。
“限購(gòu)、限售、限貸”三限高壓、公積金政策以及租賃住房等政策得到延續(xù)并進(jìn)一步完善深化，尤其是“史上最嚴(yán)限購(gòu)”5.14調(diào)控政策的出臺(tái)，使得市場(chǎng)迅速回歸理性，“房住不炒”深入人心，影響深遠(yuǎn)。
總的來(lái)說(shuō)，2018年，太原樓市調(diào)控持續(xù)收緊，在分類(lèi)調(diào)控的基礎(chǔ)上加大了對(duì)投機(jī)炒房的抑制，增加了對(duì)剛需購(gòu)房的支持。
那么今年都出臺(tái)過(guò)哪些新政呢？讓我們一起來(lái)回顧吧！
在2018年，太原市政府總共出臺(tái)了房產(chǎn)相關(guān)政策22個(gè)，在這眾多政策中，有幾項(xiàng)還是對(duì)購(gòu)房者及太原樓市影響比較大的，讓我們一起來(lái)看看吧！
一、人才政策
自2018年2月起，我市共出臺(tái)三次人才引進(jìn)政策：
*太原在人才落戶方面“大膽突破”，將落戶與就業(yè)脫鉤，且各類(lèi)人才配偶、子女、父母均可隨遷。
*對(duì)符合條件的人才在太原購(gòu)買(mǎi)首套住房的，五年服務(wù)期滿分別給予20萬(wàn)、10萬(wàn)、5萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。
*山西省還設(shè)立人才領(lǐng)域獎(jiǎng)，優(yōu)秀人才最高獎(jiǎng)勵(lì)50萬(wàn)。
解析：
太原此次放出的“史上最寬松”人才引進(jìn)政策原則上應(yīng)該是可以推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的。人才政策變相地降低了限購(gòu)門(mén)檻，將人才吸引來(lái)之后，直接推向本來(lái)就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，明顯帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。
但太原似乎并沒(méi)有做好吸引人才后留住人才的準(zhǔn)備，因此簡(jiǎn)單吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。但搶人大戰(zhàn)更大的原因是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)致人們對(duì)城市未來(lái)價(jià)值空間的高度預(yù)期。
二、限購(gòu)政策
今年5月14日，太原限購(gòu)政策的正式出臺(tái)，立刻引發(fā)了太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。
有人自嘲說(shuō)，后來(lái)的我們終于攢夠了房子的首付，卻沒(méi)有了買(mǎi)房的資格；也有人說(shuō)：我掏空了6個(gè)錢(qián)包湊夠了20%的首付，一夜之間，我還得再去借10萬(wàn)……
解析：
一般而言，限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)還是起到穩(wěn)定，甚至下降的作用。太原樓市限購(gòu)新政的頒布，目標(biāo)是為了堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，回歸房子的居住屬性，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
三、住房公積金政策
自2018年5月起，我市共出臺(tái)四次住房公積金政策：
*太原市住房公積金與房產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)互聯(lián)共享，可網(wǎng)上提取
*7月起調(diào)整公積金繳存基礎(chǔ)
*異地買(mǎi)房不得提取公積金
*太原9月30日起取消商轉(zhuǎn)公及部分商轉(zhuǎn)公
解析：
通過(guò)太原公積金的政策調(diào)整，我們可以從中窺到一些信息：
個(gè)貸資金不充裕：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)量隨之猛增，在確保職工辦理住房公積金提取的前提下，可用于發(fā)放個(gè)貸的資金并不十分充裕。
保護(hù)剛需公積金貸款：“商轉(zhuǎn)公”對(duì)正常的公積金剛需貸款業(yè)務(wù)造成了一定沖擊，與市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的精神存在矛盾。
保護(hù)銀行的利益：“商轉(zhuǎn)公”貸款是將商業(yè)銀行自營(yíng)性貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款，大量辦理此類(lèi)業(yè)務(wù)將會(huì)損害銀行的利益。同時(shí)，銀行自營(yíng)性個(gè)貸發(fā)放速度趨緩，業(yè)務(wù)量減少，銀行內(nèi)部考核的壓力及利益的驅(qū)動(dòng)，使絕大多數(shù)銀行不愿配合借款人辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
在2018年1月，太原政府就出臺(tái)了：太原公積金全面執(zhí)行組合貸政策。
在2018年5月，太原政府出臺(tái)了：不得拒絕購(gòu)房人使用公積金貸款政策。
組合貸和直接申請(qǐng)公積金貸款也是一種貸款渠道，只是現(xiàn)在可以實(shí)現(xiàn)這兩種貸款方式的樓盤(pán)少之又少。在此政策的影響下，政府及相關(guān)部門(mén)是否會(huì)對(duì)此兩種貸款方式有新的政策上的放寬，還得看具體形式政策。
四、推行全裝修住宅
需要特別值得注意的是：全裝修反映的是面，精裝修則是在全裝修的基礎(chǔ)上加以升華。全裝修不一定是精裝修，,但精裝修一定是全裝修。
解析：
住房全裝修已漸行漸近。而一旦住房全部要求100%全裝修，會(huì)產(chǎn)生什么影響？
第一，杜絕通過(guò)毛坯房變相漲價(jià)問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格趨向于更合理。長(zhǎng)期以來(lái)，市場(chǎng)上多為毛坯交房，而全裝修成為開(kāi)發(fā)商調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的杠桿。在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，他們往往通過(guò)剝離裝修降低總價(jià)，以促成銷(xiāo)售；而在市場(chǎng)上揚(yáng)的時(shí)候，全裝修則成為溢價(jià)的根據(jù)。
第二，有效避免個(gè)人裝修對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)的破壞，以及二次裝修帶來(lái)的資源浪費(fèi)。如果消費(fèi)者買(mǎi)了毛坯房，個(gè)人裝修所引發(fā)的資源浪費(fèi)、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等問(wèn)題備受詬病。
第三，加劇行業(yè)洗牌。全裝修住宅作為房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的措施之一，對(duì)于開(kāi)發(fā)商各方面的能力要求更高。所以，那些專(zhuān)業(yè)能級(jí)較弱的中小企業(yè)，則面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。
太原2019樓市政策展望
1.房產(chǎn)稅什么時(shí)候來(lái)？
2018年，圍繞房地產(chǎn)稅立法的工作在加快。9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布。其中，房地產(chǎn)稅法寫(xiě)入立法規(guī)劃，屬于第一類(lèi)項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士預(yù)測(cè)：明年房地產(chǎn)稅有可能會(huì)納入立法，2020年前后實(shí)施的可能性存在。
2.現(xiàn)房什么時(shí)候來(lái)？
目前從國(guó)家層面來(lái)說(shuō)沒(méi)有全面取消預(yù)售制，全國(guó)部分省市有的是試點(diǎn)，有的是鼓勵(lì)現(xiàn)售，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新現(xiàn)象，值得關(guān)注。目前，太原取消預(yù)售制條件還不成熟。有關(guān)部門(mén)表示，太原不反對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售，但不會(huì)強(qiáng)制推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。
3.關(guān)于個(gè)稅新政策
最近被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)、即將在2019年1月1日正式施行的個(gè)稅新規(guī)中關(guān)于“住房貸款利息可以減免個(gè)稅”的政策，可能也會(huì)或多或少的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
通過(guò)抵扣可以有效減少房貸利息支出對(duì)于實(shí)際收入的影響，會(huì)促使一部分人群加速買(mǎi)房的行為，但是個(gè)稅繳納人群在一二線城市占比較高，三四線城市相對(duì)較少，如果執(zhí)行這一抵扣方案，很可能會(huì)導(dǎo)致一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)，所以這一政策需要與房地產(chǎn)其他長(zhǎng)期調(diào)控政策協(xié)調(diào)執(zhí)行。
2018年的樓市，春暖夏熱、秋涼冬冷，自2016年9月以來(lái)，經(jīng)歷了一個(gè)完整的降升周期。樓市降溫與政策調(diào)控緊密相關(guān)，但不可否認(rèn)的是調(diào)控力度的加大使得樓市愈加趨于穩(wěn)定。
回顧今年太原市出臺(tái)的樓市新政，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，次數(shù)達(dá)到了22次，但從多數(shù)政策來(lái)看，無(wú)一不是在利好購(gòu)房者，為購(gòu)房者創(chuàng)造良好的樓市環(huán)境，樓市調(diào)控政策的目的是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)，2019年也將持續(xù)不會(huì)放松調(diào)控，進(jìn)入量?jī)r(jià)平穩(wěn)階段。
