2019房產(chǎn)投資必看！買(mǎi)套晉陽(yáng)湖的房子，11800元/㎡虧不虧？| 給利姐問(wèn)答 NO.46

山西房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)  2019/03/20

房地產(chǎn)投資隨著市場(chǎng)的變化已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，這樣的變化一方面是由國(guó)家宏觀調(diào)控政策及金融政策所影響的，同時(shí)也和不同城市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)，所以投資公寓產(chǎn)品就需要睜大眼睛否則極有可能成為一項(xiàng)失敗的投資。

在太原，大量的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，使得太原整體公寓供應(yīng)量充裕，但即便是這樣，也不能一概而論所有的公寓產(chǎn)品都不值得投資，要具體分析不同的產(chǎn)品類(lèi)型，對(duì)于一些位置好，周邊配套好，且有很好產(chǎn)品區(qū)隔的公寓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)還是值得投資的。

給利姐根據(jù)多年的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出了公寓投資六大法則，給需要的購(gòu)房者參考！

Part.1 投資公寓法則之一：能夠很好地出租

在房地產(chǎn)投資不同的產(chǎn)品有不同的盈利方式，住宅產(chǎn)品可以通過(guò)交易去賺錢(qián)，而公寓產(chǎn)品賺錢(qián)的方式則是以租金收益為主，是要通過(guò)收取租金來(lái)賺錢(qián)的，所以投資公寓產(chǎn)品首先考慮的是未來(lái)要好出租。

只有租出去才能夠收到租金，才能賺錢(qián)。那么問(wèn)題來(lái)了，什么地方的公寓才能好租哪？

Part.2 投資公寓法則之二：地段、地段、還是地段

作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，地段永遠(yuǎn)是第一位的，商界有句話叫：一步的生意。也就是說(shuō)：同樣的生意因?yàn)槲恢貌町惪赡軙?huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果。

地段是由自然環(huán)境、人文環(huán)境決定的，地段決定了經(jīng)營(yíng)型物業(yè)周邊的客群及由客群決定了消費(fèi)者的多寡及承受能力。具體到公寓產(chǎn)品就是周邊租客多寡及租金的承受能力。所以投資公寓時(shí)必須查看周邊都有什么樣的單位，有沒(méi)有租客，租客能夠承受的租金范圍。

地段是決定了公寓從交付到能夠快速出租出去的主要條件

當(dāng)然伴隨著城市的發(fā)展，有些地方雖然區(qū)域內(nèi)租客不多，但是如果另外一項(xiàng)法則能夠滿足的話，也是不錯(cuò)的，這就是——

Part.3 投資公寓法則之三：通達(dá)性好

城市出行的方式有以下幾種：步行、自行車(chē)、公交、開(kāi)車(chē)、打的、軌道交通。在這些出行方式中最經(jīng)濟(jì)環(huán)保的是步行及自行車(chē)，如果公寓周邊有大量租客的話步行能夠解決最好，而除此之外則是道路交通。

一個(gè)公寓項(xiàng)目如果周邊道路交通發(fā)達(dá)的話，未來(lái)租客就可以外延至五公里左右，也就是通勤時(shí)間在四十分鐘之內(nèi)也是比較不錯(cuò)的選擇，此外，如果一個(gè)公寓項(xiàng)目周邊一公里內(nèi)有地鐵站更是能為公寓錦上添花的地方。

上述這些僅僅只是購(gòu)買(mǎi)公寓的外部條件，除了這些之外，出租的公寓是要住人的，而租住公寓的人大部分是單身或者是年輕的情侶，從年齡來(lái)說(shuō)大部分是95后，那么這些人是一般是不會(huì)做飯的，故對(duì)項(xiàng)目自身要求要高，就是——

Part.4 投資公寓法則之四：項(xiàng)目生活配套要完善

公寓租客分為兩類(lèi)：散租，就是個(gè)人租了居住或者開(kāi)工作室，另外一個(gè)是機(jī)構(gòu)租了做短租公寓，這兩類(lèi)租客對(duì)于周邊的配套要求是一樣的，這些租客不像住宅的產(chǎn)品對(duì)周邊要求那樣，比方住宅要求有好的學(xué)區(qū)房，而公寓產(chǎn)品租客中無(wú)論是散租的居住或者是工作室，還是機(jī)構(gòu)租賃做短租公寓的，對(duì)于學(xué)校要求的都不多，但是對(duì)于生活配套設(shè)施要完善這是最為重要的。95加上未來(lái)的00后都是某種程度上的“懶人”

正是這樣購(gòu)買(mǎi)公寓產(chǎn)品要看看項(xiàng)目自身的生活配套是否完備。

上述這些都是外部條件和大致的要求，而要真正考量一個(gè)公寓產(chǎn)品是否具有投資價(jià)值還要看項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)——

Part.5 投資公寓法則之五：產(chǎn)品設(shè)計(jì)要牛逼

房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底最后是要回到產(chǎn)品本身的，產(chǎn)品主義是房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，而作為經(jīng)營(yíng)性的投資公寓其產(chǎn)品設(shè)計(jì)決定了未來(lái)的盈利情況。

沒(méi)有好的產(chǎn)品即便是在同一地段，最終的盈利能力可能會(huì)差別巨大。在營(yíng)銷(xiāo)上談到競(jìng)爭(zhēng)時(shí)最重要的競(jìng)爭(zhēng)利器是：別具一格，這永遠(yuǎn)都是最好的競(jìng)爭(zhēng)手段。

別具一格是要自造護(hù)城河，把自己同別人區(qū)隔開(kāi)來(lái)。只有這樣才能減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)而能夠達(dá)到更好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品溢價(jià)。

經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)品的最終是要經(jīng)營(yíng)上，而好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及對(duì)項(xiàng)目的管理是很重要的，一個(gè)公寓產(chǎn)品能否長(zhǎng)期的有很好的回報(bào)就取決于配套物業(yè)的經(jīng)營(yíng)了——

Part.6 投資公寓法則之六：生活配套決定公寓升值空間

功夫在詩(shī)外是說(shuō)的做好一件事不是光看表面的，而一個(gè)公寓項(xiàng)目能否經(jīng)營(yíng)的好不光取決于公寓本身，更是要看與公寓相匹配的生活設(shè)施能否經(jīng)營(yíng)。

生活配套設(shè)施對(duì)于公寓租客來(lái)說(shuō)是十分的重要的，那么生活設(shè)施經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定公寓的價(jià)值。

經(jīng)營(yíng)好周?chē)纳钤O(shè)施取決于兩個(gè)方面：物業(yè)持有者和經(jīng)營(yíng)者，物業(yè)持有者如果是眾多的，那么經(jīng)營(yíng)起來(lái)就比較麻煩，如果是生活設(shè)施大量的物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商持有的話，開(kāi)發(fā)商不是靠散售獲得商業(yè)配套的盈利的話，是靠未來(lái)租金收益或者自己經(jīng)營(yíng)獲利的話就會(huì)很用心。那么這就給經(jīng)營(yíng)好物業(yè)帶來(lái)了先決條件。

那么根據(jù)上述的條件，你自己可以做出一個(gè)判斷。而給利姐看到一個(gè)項(xiàng)目跟上述的法則的比較匹配的——

Part.7 眾里尋他千百度千百度——驀然回首，它就在晉陽(yáng)湖片區(qū)

在年后，其實(shí)很多網(wǎng)友在咨詢房地產(chǎn)投資的問(wèn)題，給利姐在搜索了太原所有在售房源之后，有這樣一個(gè)樓盤(pán)就很符合上述的六個(gè)法則。它就是---泰禾1號(hào)街區(qū)，首先看這個(gè)項(xiàng)目的位置：

項(xiàng)目就在濱河西路快速路上，濱河?xùn)|西路素來(lái)有小高速之稱(chēng)，項(xiàng)目未來(lái)的業(yè)主及租客可快速到達(dá)南中環(huán)、龍城大街、濱河?xùn)|路。同時(shí)，環(huán)湖東路未來(lái)將有地鐵6號(hào)線經(jīng)過(guò)，從這里坐上地鐵可快速通達(dá)全城，完全符合上面的的第三條法則。

該項(xiàng)目位于龍城大街與濱河西路交叉口，項(xiàng)目周邊既有像華潤(rùn)大廈，化建大廈這樣的寫(xiě)字樓，又有萬(wàn)國(guó)汽貿(mào)城、匯眾家園等大型市場(chǎng)，這些地方都有大量90、95后需要租房，而這些寫(xiě)字樓及汽車(chē)市場(chǎng)又有很多來(lái)自外地的工作人員，他們都是長(zhǎng)期的租賃客戶，這些客戶中既有中端客戶，同時(shí)也有高端客戶，可以滿足未來(lái)公寓出租的需要，而同時(shí)這些地方也會(huì)有省內(nèi)及外省到此從事業(yè)務(wù)合作的客戶，所以無(wú)論是長(zhǎng)租還是短租都有市場(chǎng)。有客群很重要，這是其一；

該項(xiàng)目的地理位置不言而喻。項(xiàng)目周邊不論是商業(yè)設(shè)施，還是金融機(jī)構(gòu)都非常的完善。項(xiàng)目周邊不僅有長(zhǎng)風(fēng)國(guó)貿(mào)第六館、華潤(rùn)萬(wàn)象城。同時(shí)還有規(guī)劃中的華僑城歡樂(lè)海岸、奧特萊斯。這樣的配套是完全可以滿足生活的需要的，地段好，沒(méi)辦法，天然優(yōu)勢(shì)在那里放著的，這是其二。

除了外部配有的這些商業(yè)設(shè)施及生活配套之外，另外項(xiàng)目自身還配備了大量的商業(yè)，獨(dú)特的原來(lái)。這些完善的設(shè)計(jì)及配套是租賃市場(chǎng)最為基礎(chǔ)的配套，這些都為懶人經(jīng)濟(jì)提供方便性及良好的體驗(yàn)感。這是其三。

項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品建面約面積58-106㎡，層高約4.8米。LOFT產(chǎn)品在目前太原的公寓市場(chǎng)上還是比較少見(jiàn)的。絕佳的園林、完善的配套、稀缺的區(qū)位，這是市場(chǎng)普遍存在的那些小面積公寓沒(méi)有辦法比的。

同時(shí)伴隨著時(shí)代的發(fā)展，各種個(gè)性化辦公需求，尤其是小型工作室，網(wǎng)紅直播間等都需要稍微大一些的空間來(lái)布局，這樣空間體驗(yàn)才更好，同時(shí)能夠具有更好的場(chǎng)景。

該項(xiàng)目在未來(lái)的托管經(jīng)營(yíng)方面也在嚴(yán)格地挑選運(yùn)營(yíng)商，泰禾1號(hào)街區(qū)已確認(rèn)牽手途家。

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