專家回應(yīng)來(lái)了！最近被吵翻天“取消公攤面積”到底是個(gè)什么鬼？ | 給利姐問(wèn)答 NO.45

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2019/02/28

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。

《通知》里有這么一句話：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！币粫r(shí)間令很多買房者為之激動(dòng)。

多數(shù)人的討論，其實(shí)就源于此。你看，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，那不就是取消了嗎？

眾所周知，一套高層住宅的公攤面積一般為22%-25%，也就是說(shuō)，買一套100平米的房子實(shí)際使用面積只有78-75平米?，F(xiàn)在終于可以“買100平的房子得100平”了，這對(duì)買房者來(lái)說(shuō)似乎是天大的好事！

但其實(shí)，這只是有些媒體的錯(cuò)誤理解！這則《規(guī)范》的出臺(tái)是否真的能像大家所認(rèn)為的那樣對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有影響呢？

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點(diǎn)：這個(gè)征求意見(jiàn)稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見(jiàn)，因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開(kāi)展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說(shuō)，這個(gè)規(guī)范未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購(gòu)買、保有過(guò)程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說(shuō)了算呢？

所以，指望一個(gè)技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個(gè)話題，你說(shuō)怎么解答？

部分地區(qū)已試點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房成本幾乎無(wú)影響

“商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)”的政策，近年來(lái)已有多個(gè)城市啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)或兩種計(jì)價(jià)方式并行。目前全國(guó)真正執(zhí)行的只有重慶一個(gè)城市。

從目前的情況來(lái)看，無(wú)論哪種面積計(jì)算方式，房屋總價(jià)都是不變的，對(duì)房屋所有人影響不大：“比如你房子的建筑面積100平米，單價(jià)比如是5萬(wàn)，那么總價(jià)500萬(wàn)。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價(jià)500萬(wàn)不變，單價(jià)就不是5萬(wàn)了，肯定是高于5萬(wàn)的?！?

另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，有可能導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

可最大限度保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益

這則《規(guī)范》的出臺(tái)可以解決兩個(gè)方面問(wèn)題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒(méi)有專業(yè)支撐的情況下難以做到?？梢哉f(shuō)，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

此次規(guī)范還有兩點(diǎn)值得注意

住建部此次除了首提“以套內(nèi)使用面積交易”外，我們還注意到兩點(diǎn)規(guī)范:

四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了建議按套內(nèi)使用面積交易之外，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》還對(duì)電梯安裝提出規(guī)定，要求四層及四層以上的新建住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

新建住宅需全裝修交付

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》還提出，城鎮(zhèn)新建住宅需全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

目前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已在慢慢步入正軌，且在盡可能的為買房者爭(zhēng)取最大的權(quán)益。所以，有購(gòu)房意向的小伙伴們，不要觀望，盡早下手啦！